Нюансы дел о продаже квартир под влиянием аферистов: позиция Верховного суда

Содержание

Верховный суд (ВС) РФ разъяснил, как должны разрешаться споры по сделкам с недвижимостью, заключённым под влиянием мошенников. Ключевой принцип — двусторонняя реституция: если суд признаёт сделку недействительной, каждая из сторон обязана вернуть другой всё полученное.

Суть дела

В 2023 году в Москве была продана квартира. Истица (прежняя владелица) обратилась в суд с требованием вернуть жильё. Её доводы:

находилась в тяжёлом психологическом состоянии после смерти мужа;
стала жертвой мошенников: в течение 10 месяцев перевела им более 17 млн рублей;
злоумышленники убедили её, что её квартира выставлена на продажу, и предложили поучаствовать в «операции» по их задержанию — заключить договор купли‑продажи;
поверив аферистам (представившимся сотрудниками правоохранительных органов), истица согласилась и передала деньги курьеру, но никакого задержания не последовало.

После осознания обмана женщина обратилась в полицию — было возбуждено уголовное дело о мошенничестве.

Как развивалось дело в судах

Суд первой инстанции:
- удовлетворил иск;
- признал договор купли‑продажи недействительным;
- прекратил право собственности покупателя;
- восстановил право собственности истицы.
Две следующие инстанции подтвердили законность решения.
Адвокат покупателя подал жалобу в Верховный суд.

Позиция Верховного суда

ВС согласился, что нижестоящие суды обоснованно учли:

возраст и состояние здоровья истицы;
её жизненные обстоятельства;
отсутствие реального намерения продавать квартиру (она не осматривала жильё перед сделкой, не знала, откуда появилась информация о продаже).

Также подтвердились факты, свидетельствующие об отсутствии фактической передачи недвижимости:

не подписывался акт приёма‑передачи;
покупательница не вселялась в квартиру;
ей не передавали ключи;
она не несла бремя содержания жилья.

Ключевой вопрос, который поднял адвокат покупательницы: что делать с деньгами, переданными по договору? Поскольку сделка признана недействительной, средства должны быть возвращены.

ВС напомнил:

при наличии доказательств обмана суд применяет двустороннюю реституцию (каждая сторона возвращает полученное);
это соответствует разъяснениям Пленума ВС (п. 80 постановления от 23 июня 2015 г. № 25);
суд может не применять реституцию, только если это противоречит основам правопорядка или нравственности — но обязательно должен мотивировать такое решение;
апелляционная инстанция обязана указать причины отклонения доводов жалобы.

Что не устроило ВС в решении апелляции:

отсутствовало обоснование, почему нельзя применить двустороннюю реституцию;
не были раскрыты мотивы, по которым суд ограничился только прекращением права собственности покупательницы и восстановлением прав истицы.

Итог: Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ направила дело на новое рассмотрение в апелляционный суд (№ 5‑КГ26‑11‑К2).