Почему за охрану дома должны платить все собственники помещений

Верховный суд России поддержал выводы судов нижних инстанций по делу, затрагивающему интересы жителей множества многоквартирных домов. Спор касался финансирования работы консьержной службы.

История началась с проведения общего собрания владельцев многоквартирного дома, где было принято решение об установке видеокамер и найме охранников.

Ежемесячные взносы за видеонаблюдение утвердили исходя из тарифа на один квадратный метр жилплощади каждого владельца. При этом оплату работы консьержа установили исключительно для владельцев квартир по фиксированному тарифу за единицу жилья независимо от его площади.

Однако протокол решения общего собрания владельцев жилья получил отрицательную оценку от органа Государственного жилищного надзора. Надзорный орган обязал управляющую организацию, игнорируя постановление собрания и желание владельцев недвижимости, «устранить нарушения, установить и исчислять плату за услуги консьержа пропорционально доле каждого из собственников в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома».

Кроме того, Госнадзор наложил на управляющую организацию штрафные санкции в размере 150 000 рублей за некорректные расчёты.

Управляющая компания приняла решение не обжаловать данное предписание. Она перешла к формированию счетов, где стоимость услуги «Консьерж» взималась также с владельцев нежилых площадей. При этом величина данной платы определялась метражом указанных помещений.

Спустя год на новом собрании жильцов был утвержден новый порядок расчета оплаты услуг консьержа — с квадратного метра, а не по количеству владельцев.

Однако один из владельцев бизнеса — собственник коммерческих помещений на первом и подземном этажах принципиально отказался платить за консьержа.

Он аргументировал свою позицию следующим образом: обязанность собственника помещения в доме — участвовать в содержании общего имущества в МКД пропорционально своей доле в праве на общее домовое имущество. Данное требование распространяется только на те виды работ и услуг по эксплуатации, что указаны в Минимальном списке N 290 и Регламенте по обслуживанию общей собственности многоквартирных домов N 491.

Однако, в данных актах отсутствует упоминание услуг консьержа, а значит, они не входят в перечень услуг по обслуживанию здания.

Помимо этого, нежилая недвижимость, принадлежащая бизнесмену, расположена в коммерческой части на цокольном и первом уровнях жилого дома и оборудована отдельным входом с улицы. При этом управляющая организация отклоняет требование о размещении там консьержа.

Однако предпринимателю не повезло — с него взыскали всю задолженность по платежам. Апелляционные и кассационные инстанции поддержали данное решение.

Аргументы судебных инстанций

Согласно положениям статей 37 и 39 ЖК РФ, расходы на обслуживание общедомового имущества должны нести как владельцы жилых квартир, так и владельцы нежилых площадей. При этом обязанность по оплате не зависит от того, используются ли помещения по назначению. Предприниматель, являясь таким же пользователем услуг по техническому обслуживанию здания, предоставляемых управляющей компанией, что и остальные владельцы помещений, обязан производить их оплату.

Следующий довод. Управляющая компания внесла в единую квитанцию плату за услуги консьержа в соответствии с решением, принятым на общем собрании владельцев помещений дома.

Решение, принятое в соответствии со статьей 46 Жилищного кодекса, имеет обязательную силу для каждого владельца квартиры или помещения. Спорная услуга предоставлялась жильцам дома по тарифу, который был утверждён на общем собрании владельцев недвижимости.

Помимо этого, отмечалось, что решение владельцев жилья не было обжаловано и не признано ничтожным в соответствии с процедурой, предусмотренной законодательством, поэтому индивидуальный предприниматель обязан был его выполнять.

Судебные инстанции также акцентировали внимание на том, что услуги консьержа в каждом подъезде оказываются в пользу абсолютно всех владельцев — как жилой, так и нежилой недвижимости. Данная услуга «обеспечивает надлежащий уход за общей собственностью дома, её сохранность и защиту от неправомерных посягательств, а также создаёт комфортные и безопасные условия для проживания жильцов».

Вывод: обязанность предпринимателя оплачивать дополнительные услуги, непосредственно обеспечивающие надлежащее обслуживание общедомового имущества и комфортные условия проживания жильцов, является правомерной, так как владельцы нежилых площадей равно заинтересованы в сохранении здания в должном состоянии, следовательно «владельцы данных помещений наравне с собственниками квартир должны осуществлять соответствующие выплаты пропорционально принадлежащей им доле в общедомовой собственности».

Факт того, что консьерж-сервис относится к дополнительным опциям и отсутствует в Минимальном перечне N 290, «не означает, что данную услугу нельзя считать связанной с обслуживанием общедомового имущества МКД».

Аргументы владельца о том, что его нежилая недвижимость располагает собственным входом с улицы и не имеет связи с подъездами, где работают консьержи, «не несут юридической значимости».

Предприниматель обратился в Верховный суд, однако ВС РФ признал обоснованность позиции нижестоящих инстанций и отклонил ходатайство о пересмотре решения.

Определение Верховного суда РФ под номером 308-ЭС25-794.